核心观点： 房企销售：市场成交回落，央国企持续改善。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年1 月百强房企实现销售金额3994 亿元，同比下降31.7%，降幅较前月扩大0.2pct，重点跟踪房企实现销售金额2955 亿元，同比21 年下降28.1%，同比降幅较前月收窄2.3pct，受春节假期及疫情政策放松影响，房企销售再度下滑。龙头房企中保利、招蛇、华润、龙湖，成长型房企中建发、滨江、华发、越秀、建业、保利置业实现单月正增长，实现增长的房企多为强信用央国企，抗风险能力较高。 房企拿地：受土拍节奏影响，1 月房企暂缓拿地。受土地市场影响，1月主流房企中仅7 家企业参与拿地，拿地力度最高的房企为华侨城、越秀、华润，达到107%、46%、19%。从分信用评级房企拿地来看，自20 年以来，信用12 强房企与其余房企的拿地力度拉开较大差距，23 年1 月受整体土拍市场节奏影响，信用12 强房企放缓拿地，因而拿地力度回落至5%，并非实质投资能力下降。从利润水平来看，1 月房企拿地集中在2 线及核心3 线城市，拿地利润仍维持较高水平，其中华侨城获取的顺德欢乐海岸二期文旅项目测算毛利率达到42.5%，招蛇、绿城所获项目利润水平均在25%以上。 房企融资：房企偿债持续承压，民营增信发债推进。1 月A 股样本房企实现债权融资342 亿元，环比下降30%，同比增长59%， 1 月主流房企债权融资25 亿元，环比下降87%，同比下降66%，受同比基数较低影响，样本房企单月融资规模同比回升。全口径数据来看，房企2023 年1 月信用债、海外债融资净流出857 亿元，发行到期比为0.36。 22 年12 月房企境内债权平均融资成本为4.69%，环比上升38bp，房企融资成本持续回升。房企三支箭融资持续推进，截至目前，已有10家民营房企成功发行增信票据，累计新增融资205 亿元。 房企估值及投资建议：板块估值低位波动，个股修复进度分化。近一个月以来（2023 年1 月28 日至2023 年2 月27 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现改善。A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益-2.0%，相对收益+1.3%。H 股方面，恒生地产类当月绝对收益-11.0%，相对收益+1.1%。近期商品房成交市场来访提升、刚需复苏，部分去年热度较低弱二线及强三线市场核心区市场开始恢复，其中品牌强，布局好，货值充沛的强信用房企销售率先走强。地产股从21 年下半年到22年的主线是政策预期，而23 年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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